買樓收租是不少香港人的夢想,當中物業的按揭成數是投資者考慮的重要因素,原來銀行對自住單位與放租物業標準大為不同,非自住單位一般最多只可按6成。
直到2024年8月,按證公司推出「豁免自住要求」安排,准許以下3種情況的業主,經申請後將高成數按揭物業出租:
- 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童
- 業主失業
- 業主有其他特別需要出租物業
有些投資者可能會想偷雞出租物業,在香港這樣做將面臨甚麼風險?
香港出租物業按揭成數規定
最高按揭成數
根據金管局最新的規定,購買非自用住宅,按揭成數最高為60%,即代表如果你想購買HK$1,000萬的出租物業,最高貸款金額為HK$600萬,你需付HK$400萬作首期,對於想買樓收租的投資者,記得考慮自身的資金及還款能力。
第二間出租物業按揭規定
若買家已有其他按揭貸款,或是另一物業按揭的擔保人,在購買的第二個物業作出租用途時,那不論任何價位的物業,最高只能做到4成按揭。
不符合按揭保險計畫
按揭保險計劃明確規定,抵押物業必須為自住用途。因此,任何買家在申請按揭貸款時申報單位為出租用途,那按揭保險計劃是不會受理你的申請,若購買的是連租約物業,銀行亦會視為非自住物業。
租金也算入息
銀行審批按揭申請時,會衡量申請人的供款與入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR),即借款人每月還款額佔入息的比率,一般不可超過50%,如果是非自用的住宅物業,DSR上限會收緊至40%。如買家計劃將物業出租,租金收入可計入入息內,有助成功申請按揭。不過計算時,銀行一般會以每月租金收入的60%至70%計入買家的入息。
偷雞出租風險大嗎?
自住與非自住物業的最高按揭成數相差30%,所以會有投資者挺而走險,在向銀行申請按揭貸款時慌報單位是自住用途,以申請較高的按揭成數,但實際上將物業出租獲利,這樣的行為看似可行,但其實有不少風險。
面臨刑事責任及call loan
若業主申請的是高成數按揭,按揭證券公司及銀行每年都會抽樣調查,要求借款人提供如水、電、煤氣單等自住證明。如買家偷雞出租,一旦被揭發,即涉及詐騙及虛假聲明,將面臨刑事責任,同時銀行有機會要求買家立即清還按揭貸款,俗稱call loan。
如業主希望將物業出租,記得將按揭成數降至6成或以下,甩走按揭保險,然後向承按銀行申請轉換物業用途。